Algemeen
Na een kortstondige dip zien we dat woningmarkt zich sinds de tweede helft van 2023 weer aan het
herstellen is. Dit heeft alles te maken met de rap verbeterde betaalbaarheid van woningen als gevolg
van stijgende lonen, de stabiliserende hypotheekrente en nieuwe leennormen. Daardoor trekt de
vraag naar koophuizen inmiddels weer duidelijk aan. Tegelijkertijd staan er nog altijd weinig huizen te
koop. En dat resulteert in een opwaartse druk op de huizenprijzen. Door de teruglopende nieuwbouw
zet deze trend de komende jaren waarschijnlijk door. Minder nieuwbouw betekent meer schaarste.
De nieuwbouwproductie blijft achter door diverse problemen. Grote bottlenecks voor de woningbouw
de komende jaren zijn onder andere de hoge bouwkosten, het stikstofdossier en juridische
vertragingen. Ook netcongestie, waardoor nieuwe woonwijken niet op het elektriciteitsnetwerk
aangesloten kunnen worden, zorgt steeds vaker voor vertraging. Het naar verwachting aanhoudende
gebrek aan woningenrealisaties hindert de doorstroming op de woningmarkt.
Daarnaast is er een flink tekort aan (betaalbare) huurwoningen. De verwachting is dat dit tekort
verder gaat oplopen omdat beleggers afhaken vanwege de hoge rente en de regulering van de
middeldure huur. Mogelijk dat corporaties een grotere rol kunnen pakken in de middeldure huur,
maar dan zal de regelgeving meer ruimte moeten gaan bieden.
De krapte op de woningmarkt neemt ook toe doordat de bevolking hard groeit, maar ook doordat het
totaal aantal huishoudens al lange tijd harder groeit dan de bevolking. Deze zogenaamde
huishoudingsverdunning door vergrijzing, minder paarvorming en een toegenomen aantal scheidingen
leidt tot een structureel tekort aan woningen.
Voor het commerciële vastgoed zijn de marktomstandigheden momenteel minder gunstig als gevolg
van onzekere macro-economische ontwikkelingen en de huidige hoge kapitaalmarktrente. Toch zijn
er ook kansen op de kantorenmarkt, met name voor vastgoed dat zowel aan de hoogste
duurzaamheidseisen voldoet als goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Ook de
bedrijfsruimtemarkt heeft te maken met dezelfde problematiek. Vanwege de hoge rente en
ontwikkelkosten valt de ontwikkeling van bedrijfshallen terug. Er is nu met name vraag naar kleinere
bedrijfsruimten.
Lokaal
De vraag naar woningen in de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft in alle segmenten groot. Als
gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld ruim 1.000 woningen per jaar. Deze
productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers
(waaronder ontwikkelaars). In 2023 hebben we binnen onze eigen grondexploitatieprojecten
bouwgrond verkocht voor de bouw van bijna 400 woningen.
In 2024 verwachten we op basis van de huidige cijfers en prognoses bouwgrond te verkopen voor
de bouw van ruim 300 woningen, met name in het project De Groote Wielen.
Voor de (nabije) toekomst verwachten wij dat de vraag naar woningen groot blijft, maar de
nieuwbouwproductie heeft te maken met diverse problemen waardoor de productie kan tegenvallen.
Voor het project Willemspoort geldt dat het bijvoorbeeld nog onzeker is wanneer er gestart kan
worden met bouwen. Dit is met name afhankelijk van het stikstofbeleid.
De beschreven onzekerheden en problemen in de woningmarkt kunnen financiële gevolgen hebben
voor het grondbedrijf. In de paragraaf over het weerstandvermogen van het grondbedrijf gaan we
nader in op hoe we dit verwerken.
De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren in ’s-Hertogenbosch
gunstig ontwikkeld. Als gevolg hiervan is er in ’s-Hertogenbosch sprake van een lage leegstand van
kantoren en bedrijfshuisvesting. In 2023 is de Kantorenvisie ’s-Hertogenbosch aan de raad
voorgelegd. De gemeente ’s-Hertogenbosch zet in op het realiseren van kantoren en bedrijfsruimten
op centraal gelegen locaties. Een goed voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van het Innovatiekwartier
in de Noordelijke Spoorzone.
In totaal hebben we in onze grondexploitaties per 01-01-2024 nog ruim 37,0 hectare grond voor
bedrijventerreinen beschikbaar. In 2023 hebben we circa 2,0 ha aan bedrijventerreinen uitgegeven
op gemeentelijke locaties. Dit niveau hadden we verwacht, maar ligt wel lager dan het gemiddelde
van de afgelopen jaren. Dit is gevolg van de huidige marktomstandigheden. Voor 2024 verwachten
we circa 1,8 hectare uit te geven.
Een aandachtspunt voor het nieuwe bedrijventerrein Heesch West is het overvolle energienetwerk.
Hierdoor kunnen op korte termijn bedrijven voorlopig niet aangesloten worden op het
energienetwerk. Als oplossingsrichting kan gedacht worden aan zo veel mogelijk energie op te
wekken binnen het project zelf. De kans is echter groot dat de beperkte ruimte op het
energienetwerk gevolgen gaat hebben voor de uitgifteplanning van het project.
Het overvolle energienetwerk kan ook een rol gaan spelen bij andere gebiedsontwikkelingen. Dit
houden wij nauwlettend in de gaten.